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川企之窗——李蔚:僵盘的出现是一个心理问题
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李蔚:僵盘的出现是一个心理问题
发表时间:2005-8-26 16:20:46     文章来源:大势管理李蔚
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李蔚:因为时间关系,所以我把主要的观点给大家交流一下。一个问题是关于宏观调控,为什么要宏观调控,因为整个中国的话,大量的资金向房地产集中,导致很多房地产发展受到影响,GDP房地产的贡献比较大,但是结构不平衡,所以这个情况下,政府必须花一些力气来做这一块。

第二个观点在宏观调控下我认为导向还是有问题的,因为我看了一些资料,在美国私房40%,香港是60%,中国的私房达到了80%。中国能够达到这么高,是不正常的。而且太高的私房拥有率从经济发展角度来讲,从人才流动角度来讲,是不好的,必须保持一定比例的租房制度。让这种没有消费能力的人能够租得起房。绝大部分的人是自己有闲钱,买了私房。让买不起放的的人租房子,现在打压二手房市场我认为不是很正常的,所以这个问题有一个导向问题。

第三个问题,目前成都的房产已经进入到一个平台期,我们叫做僵盘,我当时预计在两年或三年内出现僵盘。在沿海因为炒作房产有两年三年的时间了,可能说在沿海有泡沫,但是成都泡沫开始出现在去年年底,当时温州炒房团来的时候,但是最后控制住了。在成都泡沫有没有,有那么一点,但是还没有形成气侯的时候,很快就被打压了。所以这个对于成都市场的影响不会很大,包括房价,房价会不会大量的降?我的观点是不会大降,局部的波动这是肯定的。那么会不会涨,我为他会小幅的上涨,部分涨也不是很大。明年的房价后年的房价是地价的来决定的,现在的地价已经摆在这个地方,那么只有开发商牺牲利润,开发商的利润是有限度的,所以要大幅度的降低房价,我认为是不可能的。

僵盘的出现是一个心理问题,一个超前消费,我赶快买,不然涨价了,第二个是已有第二套第三套住宅。我调查了2个楼盘,有60%、70%的人是有房的。他买了第二套就属于投资。我们房地产开发商就要研究怎么能破这个僵盘的问题,既不要导致房子的大幅度增长,又能够实现购销两旺。

所以这种情况买涨不买落,这是一个心理因素,这个时候销售问题就非常重要,如果让消费者愿意来投资消费,而不是来投资赚钱。所以这个问题也有一个心态的调整,因为去年实际上我们的房子都是很正常,因为发现基本上都没有卖不出去的房子,其实这样也不好,凡是一个行业发展太快,就会走向死亡。很多的人多来搞房地产,需要营销能力,不需要资金能力,这个对行业发展不太好,对现在出现这个情况,如果任何一个行业没有风险的话,这个很也不会健康发展。所以现在房地产企业第一个怎么发展市场,你自己的定位,你怎么和消费者进行沟通,你减少成本和价格,房地产企业怎么修炼自己,怎么提高自己的规划能力,这种运作能力,市场的把握能力。现在没有出现这种情况了,政府不允许,社会不允许,所以现在房地产企业是个洗牌的时候,那么这种淘汰的时候,因此每一个企业不能像去年和今年初的运转自己的企业在,现在的任何行业都是在疲软的状态下发展,房地产企业没有理由是需大于求的状态下,如何能解决这样一个问题,熬过了这个时候,我们就会健康发展的发展下去。

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